“Es en las actas donde el escribano debe poner todo su vuelo literario para reflejar con la máxima exactitud los hechos que percibe con sus sentidos y encuadrarlos en el derecho vigente para su utilización futura, como si el intérprete tuviera la vivencia del acto reflejado en el acta.- ” Escr. Rubén A.Lamber.-

De constatación: La notaria da fe pública de los hechos que presencie y cosas que perciba con sus sentidos. Otorga autenticidad, careciendo de relevancia cualquier intento de impugnación, siendo éste, un medio de prueba ideal para la presentación de hechos en un proceso judicial. Las actas de constatación pueden utilizarse para comprobar el estado de una cosa en un determinado momento –con la certificación de fotografías-, plasmar un procedimiento, lo ocurrido durante una asamblea o reunión, etc.- 

Atento a las nuevas tecnologías también puede constatarse la realización de un procedimiento informático realizado frente al escribano, el contenido de chats, redes sociales, correos electrónicos, etc. A su vez, pueden generarse mecanismos de seguridad informáticos para asegurar la inalterabilidad de la información en digital, creando un elemento de prueba sólido para presentar ante un conflicto en sede judicial o extrajudicial.-

De declaración: La notaria otorga autenticidad a las manifestaciones vertidas por el requirente.-

De notificación: Las actas de notificación son medios fehacientes de comunicar al requerido y surten el mismo efecto jurídico que el envío de una carta documento, con la ventaja que el notario deja plasmada toda circunstancia que aconteciera en el marco de la notificación.-

De intimación: Al igual que las actas de notificación, son medios fehacientes de exigir un acto jurídico al destinatario, con la ventaja que al encomendarse al escribano la diligencia, el acto es más completo.-

De notoriedad: Sirven para plasmar en un instrumento público, hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica.-

De incorporación y de transcripción: de documentos públicos ó privados.-

Cualquier persona que se encuentre lúcida y en pleno uso de sus facultades mentales y que se sienta apta para gobernar su persona y sus bienes puede efectuar disposiciones para el caso que en el futuro no pueda hacerlo por una ineptitud psíquica o física, cualquiera sea su origen, permanente o transitoria, por enfermedad, accidente o simplemente por vejez, dejando expresada su voluntad a fin de garantizar, llegado el caso, su derecho a ser oída y a que se respete su voluntad, sus deseos y sus derechos en referencia a designación de persona/s que la representen a fin de tomar decisiones con respecto a su persona, atinentes a internaciones transitorias o permanentes, tratamientos médicos o alternativos o a cualquier tema de salud u otra cuestión relativa a su situación personal y/o sobre la administración de su patrimonio y asimismo disponer el modo y circunstancias de sus exequias e inhumación, donación de órganos, etc.-

El régimen de vivienda del Art.244 C.C.C. (antes llamado bien de familia) es la protección que puede recubrir un inmueble frente a cualquier deuda posterior a su inscripción, con las excepciones legales.- 

Una persona puede afectar un solo inmueble al régimen de vivienda e instituir como beneficiarios al titular, su cónyuge o conviviente, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el tercer grado. Para mantener la afectación, por lo menos uno de los beneficiarios debe residir en el inmueble.-

Puede constituirse estando el inmueble hipotecado.-

 Para disponer del bien (ej. donar o vender) es necesario desafectarlo del régimen de bien de familia en forma previa o simultánea.-

Para conducir: Otorgada por el autorizante a uno o más autorizados para conducir un automotor determinado con los mismos efectos legales que la cédula azul expedida por el R.P.A.. Puede otorgarse durante un plazo determinado o indeterminado y estableciendo limitaciones a la responsabilidad civil.-

Para viajar: Otorgada por quienes ejercen la responsabilidad parental, a un menor de edad para salir de la República o para el cambio de residencia permanente en el extranjero (Art.645 inc. C). Puede otorgarse para un viaje en particular o hasta la mayoría de edad a cualquier país del mundo y para que viaje solo o en compañía de persona determinada.-

Para trámites puntuales: Retirar título universitario, representación en reuniones de consorcio, contraer matrimonio, etc.-

Otorgamiento de escrituras de cancelación de Derechos Reales tales como la Hipoteca (cuando el acreedor cobra íntegramente el crédito garantizado) o el Usufructo (cuando él o los usufructuarios fallecen o renuncian a su derecho) o Desafectación de Vivienda Familiar. Pueden realizarse de forma independiente o simultánea con un acto de disposición.-

Una vez cancelado el derecho, el titular puede disponer del inmueble libremente.-

de Autenticidad de la firma estampada frente a la notaria, quien dará fe de la identidad del requirente. La certificación no juzga el contenido del documento.-

de Autenticidad de las copias, indicando que son copia fiel de sus respectivos originales.-

de Autenticidad de actas, especificando la notaria que pertenecen a determinado Libro de Actas de Directorio, Asamblea, Reunión de Socios, etc., de la respectiva sociedad requirente.-

“Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales” (Art.957 C.C.C.)

La materialización por escrito de un acuerdo de voluntad permite mantener claras las obligaciones y los derechos de cada una de las partes evitando futuros conflictos. La notaria brinda asesoramiento y la redacción jurídica de esos acuerdos. Pueden ser tipificados, tales como compraventa, locación, comodato, arrendamiento rural, fideicomiso, cesiones, etc. ó innominados, describiendo las obligaciones que las partes allí asumen y los derechos que les correspondan.-

Según la naturaleza del contrato, pueden materializarse por escritura pública o instrumentos privados.-

La transferencia de la propiedad consiste en la entrega del inmueble y en la firma del instrumento público de enajenación. Es decir, posesión y escritura pública salvo el caso de subasta pública.-

El boleto de compraventa inmobiliario sólo obliga al vendedor a transferir esa propiedad y el adquirente se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero, pero el Derecho Real de Dominio no se transmite hasta no otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio.-

El Código Civil y Comercial de la Nación del año 2.015 incorporó la posibilidad de realizar determinados pactos para los futuros cónyuges y para los convivientes.-

Convenciones Matrimoniales (Art. 446 C.C.C.): Los futuros cónyuges pueden plasmar en una escritura pública el inventario y avalúo de los bienes que cada uno lleva al matrimonio, las deudas que contrajeron de forma personal, las donaciones que se hagan entre ellos y la opción del régimen patrimonial que quieren que rija su matrimonio. Pueden optar entre el régimen de comunidad de bienes –los bienes adquiridos durante el matrimonio serán gananciales- o el régimen de separación de bienes –los bienes adquiridos por cada cónyuge serán bienes propios de quien los adquirió.- 

Transcurrido un año de matrimonio puede modificarse el régimen por convención de los cónyuges.-

Pactos de Convivencia (Art. 513 C.C.C.): Las personas que convivan en unión convivencial, pueden plasmar en un pacto de convivencia, todas las regulaciones de las cuestiones patrimoniales de su relación, por ejemplo la contribución a las cargas del hogar durante la vida en común, la atribución de la vivienda familiar en caso de ruptura, la división de los bienes adquiridos por el esfuerzo común de la pareja en caso de ruptura, y toda otra cuestión que no sea contraria al orden público ni al principio de igualdad de los convivientes.-

“Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa” (Art.1996 C.C.C.)

“La partición es declarativa y no traslativa de derechos” (Art.2403 C.C.C.). 

En tanto sean compatibles aplican dichas normas para:

El Condominio como Derecho Real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.- 

La Indivisión Hereditaria que nace con la muerte del causante y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por testamento ó por ley.-

La Comunidad de Ganancialidad generada por la disolución del régimen de comunidad de bienes (antes sociedad conyugal) por divorcio, muerte de uno de los cónyuges o modificación del régimen matrimonial convenido.- 

La Particion es el acto jurídico mediante el cual los condominios, herederos o ex cónyuges materializan la porción indivisa que les corresponde transformándola en bienes concretos sobre los cuales tienen un derecho exclusivo. Puede practicarse notarialmente mediante escritura pública si todos los copartícipes son plenamente capaces y se encuentran presentes. La partición puede ser total (toda la masa patrimonial) ó parcial (un solo bien).-

“Hay donación cuando una persona por un acto entre vivos transfiere a otra, quien acepta, sin ninguna contraprestación, la propiedad de una cosa.-” (Art. 1542 y sgtes. C.C.C.)

Puede tener distintas modalidades: 

Reserva de Usufructo (dominio desmembrado) – Derecho de Acrecer:
El donante puede donar la nuda propiedad del inmueble haciendo reserva del derecho real de usufructo (uso y goce de la cosa) a su favor.- Si los donantes son dos o más personas, pueden pactar derecho de acrecer de su usufructo.- Cuando la donación se haga a dos o más beneficiarios conjuntamente, tendrán derecho de acrecer sólo si el donante se los hubiera conferido expresamente.-

Reserva del derecho de reversión:
El donante puede reservarse la reversión de las cosas donadas, en caso de muerte del donatario o del donatario y sus herederos. En este caso la cosa donada volverá al donante libre de gravámenes.-

Donación sujeta a posterior aceptación (aceptación diferida):
No es común que los contratos se instrumenten separadamente, en uno la oferta y en otro la aceptación, menos aun siendo la forma una escritura pública (se recurre a figuras de mandato o gestión de negocios).- Sin embargo, para instrumentar la voluntad de donar careciendo de los respectivos certificados registrales y ante la posibilidad cierta de la incapacidad del donante es que puede otorgarse la oferta de donación en forma independiente de la aceptación (momento en el que se solicitarán los respectivos certificados).- La donación sujeta a posterior aceptación soluciona la dificultad que se presenta, a veces, para reunir en un instrumento al donante y a los donatarios. La aceptación de la donación debe realizarse en vida del donante.-

Donación remuneratoria

Esta variante se utiliza cuando el donante transfiere de forma gratuita a otra persona en reconocimiento de una prestación exigible en dinero (cuidado y asistencia, trabajos realizados, etc.) realizada por el donatario a favor del donante.-

Donación con cargo

El donante transfiere una cosa al donatario con el cargo que realice determinadas prestaciones a favor del donante o un tercero. En caso de incumplimiento del cargo el donante puede revocar la donación, recuperando la cosa donada.-

Observación respecto de las llamadas Donaciones inoficiosas:
Son títulos considerados imperfectos y observables las donaciones que se efectúan a un solo heredero –en el caso que hubiese varios- o a terceros por la “posible” reivindicación  (acción legal por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella) del inmueble, que pudieren hacer los demás herederos, por exceder el valor de la donación la parte disponible del patrimonio del donante.- (Art. 1565 C.C.C.)

Deben otorgarse en forma posterior a la aprobación definitiva de la respectiva mensura; describen la mensura realizada para posibilitar la toma de razón de la misma por ante el Registro de la Propiedad Inmueble.-

Mensura de Amojonamiento: No se modifican las medidas del inmueble, el Registro de la Propiedad toma razón del cambio de denominación.-

Mensura de Unificación: Dos inmuebles se unifican creando una nueva parcela con nomenclatura catastral propia.-

Mensura de División: Un inmueble se divide en dos o más parcelas independientes, extinguiéndose la parcela originaria.- 

Hipoteca: Es un Derecho Real de Garantía otorgado por un deudor o un tercero en seguridad del cumplimiento de una obligación, sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar el crédito garantizado (Art.2205 C.C.C.).-

La hipoteca se crea por contrato instrumentado en escritura pública y debe ser aceptada por el acreedor.- Cuando el acreedor cobre íntegramente el crédito garantizado con hipoteca estará obligado a suscribir la escritura de cancelación de la misma.-

Anticresis: Es una garantía real otorgada por un deudor o un tercero en seguridad del cumplimiento de una obligación, sobre un inmueble o bien registrable, entregándolo al acreedor permitiendo que perciba sus frutos y los impute al pago de la deuda. (Art. 2212 C.C.C.). A diferencia de la hipoteca, el bien se transfiere al acreedor. Los frutos que perciba el acreedor (alquileres, producción, etc.) se imputan a la deuda siendo el mismo acreedor quien se ocupe parcialmente de cancelarla.-

A través de ellos una persona (física o jurídica) actúa en nombre y representación de otra conforme las facultades conferidas.- La representación voluntaria (Contrato de Mandato) consiste en el poder que una o varias personas confieren a un mandatario (o varios) para que éste último realice actos y negocios jurídicos a nombre y por cuenta de ellas (Art. 1319 C.C.C.).- 

Existen los más diversos tipos de poderes: Poder especial para asunto determinado, Poder especial irrevocable, Poder especial irrevocable post-mortem, Poder para gestiones administrativas, Poder para disponer, Poder especial judicial, Poder general judicial, Poder general de administración y disposición, Poder general bancario, etc.- Son esencialmente revocables.-

Inserción de instrumentos privados en el protocolo notarial. Las protocolizaciones más comunes son de expedientes judiciales: Sucesiones, Divorcios, Concursos y Quiebras y Subastas. De esta manera, se genera una escritura pública que detalla las partes esenciales del expediente. La ventaja de otorgar una protocolización es la protección del documento en el protocolo notarial. En caso de pérdida del expediente o la escritura, el titular puede solicitar un segundo testimonio sin tener que hacer una reconstrucción de expediente judicial.-

En nuestro derecho, el Derecho Real de Propiedad Horizontal (P.H.) – que se ejerce sobre partes privativas y partes comunes de un edificio –  nace con el otorgamiento por escritura pública y la inscripción en el registro inmobiliario del respectivo reglamento, que es un acto jurídico normativo de carácter estatutario que debe otorgarse al constituirse el consorcio de propietarios.- 

La unidad funcional (departamento) puede estar vinculada con una o más unidades complementarias (cocheras o bauleras) que se transmiten junto con la unidad funcional.-

Otorgamiento de Reglamentos de Conjuntos Inmobiliarios (Art.2073 C.C.C.).-

Tipos de Sociedades más utilizadas: Sociedad Anónima (S.A.), Sociedad en Responsabilidad Limitada (S.R.L.), Sociedad Anónima Unipersonal (S.A.U.), Sociedad Anónima Simplificada (S.A.S.), Asociaciones civiles sin fines de lucro y Fundaciones.

Tipos de Contratos Asociativos: Negocios en Participación, Agrupación de Colaboración, Unión Transitoria, Consorcio de Cooperación y Cooperativas.-

Tipos de sucursales: Agencia, Franquicia, Concesión, Sucursal y Fondo de Comercio.-

• Constitución.- Aportes en dinero o en especie.-
• Cesión de cuotas sociales o acciones.-
• Aumentos de capital.-
• Disolución y liquidación.-